住宅宿泊管理業者

行政書士に依頼する

住宅宿泊事業法に基づく民泊では、一定の場合に住宅の管理を委託することが義務付けられており、これを行う業者を住宅宿泊管理業者といいます。

住宅宿泊管理業者とは

住宅宿泊管理業者とは

住宅宿泊管理業者とは、住宅宿泊事業者から委託を受けて、住宅宿泊管理業務を行う事業者のことを指します。

反復継続性の如何を問わず、一回限りとして住宅宿泊事業者から委託を受ける場合でも事業性が認められるため住宅宿泊管理業に該当する。なお、報酬を得ずに住宅宿泊管理業務を行う場合は、住宅宿泊管理業には該当しないが、金銭以外の形で実質的に対価を得る場合には該当し得る。(ガイドラインより引用)

住宅宿泊事業法第11項では、民泊を行うものが住宅宿泊管理業務を委託しなければならない場合が規定されています。

すなわち、届出住宅の居室の数が5を超える場合(同条1号)または家主不在型(同条2号)のいずれかに該当する場合です。

第十一条 住宅宿泊事業者は、次の各号のいずれかに該当するときは、国土交通省令・厚生労働省令で定めるところにより、当該届出住宅に係る住宅宿泊管理業務を一の住宅宿泊管理業者に委託しなければならない。ただし、住宅宿泊事業者が住宅宿泊管理業者である場合において、当該住宅宿泊事業者が自ら当該届出住宅に係る住宅宿泊管理業務を行うときは、この限りでない。
一 届出住宅の居室の数が、一の住宅宿泊事業者が各居室に係る住宅宿泊管理業務の全部を行ったとしてもその適切な実施に支障を生ずるおそれがないものとして国土交通省令・厚生労働省令で定める居室の数を超えるとき。
二 届出住宅に人を宿泊させる間、不在(一時的なものとして国土交通省令・厚生労働省令で定めるものを除く。)となるとき(住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用する住宅と届出住宅との距離その他の事情を勘案し、住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理

この委託する際は一つの住宅宿泊管理業者に委託しなくてはならず、複数の者に分割して委託することや、住宅宿泊管理業務の一部を住宅宿泊事業者が自ら行うことは認められていません。

(住宅宿泊管理業務の委託を受けた住宅宿泊管理業者が、他の者に住宅宿泊管理業務を一部に限り再委託することは可能とされています。)

委託が不要な場合

家主不在型の場合について、日常生活を営む上で通常行われる行為に要する時間の範囲内の不在は委託が不要とされています。また、以下の[1] [2]の両方を満たす場合(住宅宿泊管理業務を住宅宿泊管理業者に委託しなくてもその適切な実施に支障を生ずるおそれがないと認められる場合 )は委託する必要はありません。

[1] 住宅宿泊事業者が自己の生活の本拠として使用する住宅と届出住宅が同一の建築物もしくは敷地内にあるとき又は隣接しているとき(住宅宿泊事業者が当該届出住宅から発生する騒音その他の事象による生活環境の悪化を認識することができないことが明らかであるときを除く)

[2] 届出住宅の居室であって、それに係る住宅宿泊管理業務を住宅宿泊事業者が自ら行うものの数の合計が5以下であるとき

住宅宿泊管理事業者の仕事

具体的な管理の内容としては、

ゲストのチェックイン、宿泊名簿の作成・備え付け、施設利用方法の説明、ゲストの衛星や安全確保の措置(日常清掃・クリーニングや防災活動・点検など)、騒音や苦情など近隣トラブル対処など

があります。

住宅宿泊管理事業者になるには

登録・更新

住宅宿泊管理業を行おうとする場合は、国土交通大臣の登録を受けなければなりません。また、登録は、5年ごとにその更新を受ける必要があります。(法定費用はこちら)

要件

 住宅宿泊管理事業者の登録を受けるためには、一定の要件を満たさなければなりません。これらは細かく規定されているため、届出前に個別具体的に検討するべきかと思いますが、中でも、「管理業務の執行が法令に適合するために必要な体制整備」についての資格要件は明確な判断材料になるため、あらかじめ確認しておいた方がベターです。

以下のいずれかを満たすこと。

・住宅の取引又は管理に関する2年以上の実務経験
・宅地建物取引士
・管理業務主任者
・賃貸不動産経営管理士

以下のいずれかを満たすこと。

・住宅の取引又は管理に関する2年以上の実務経験
・宅地建物取引業の免許
・マンション管理業の登録
・賃貸住宅管理業の登録

これらについては、登録の際に添付書類でもって証明することになります。

 参考に、登録の拒否事由を記載しておきmす。(住宅宿泊管理業の登録を受けようとする者が次の登録の拒否事由のいずれかに該当するとき、又は登録の申請書若しくはその添付書類のうちに重要な事項について虚偽の記載があり、若しくは重要な事実の記載が欠けているときは、その登録が拒否されます。)

[1] 心身の故障により住宅宿泊管理業を的確に遂行することができない者として国土交通省令で定めるもの
[2] 破産手続開始の決定を受けて復権を得ない者
[3] 登録を取り消され、その取消しの日から5年を経過しない者
[4] 禁錮以上の刑に処せられ、又はこの法律の規定により罰金の刑に処せられ、その執行を終わり、又は執行を受けることがなくなった日から起算して5年を経過しない者
[5] 暴力団員等
[6] 住宅宿業管理業に関して不正又は不誠実な行為をするおそれがあると認めるに足りる相当の理由がある者として国土交通省令で定めるもの

[6]

①登録の取消処分の通知後に廃業した者 (処分逃れの防止)(省令第7条1号、2号) ②住宅宿泊事業の廃止命令を受けてから3 年を経過しない者や旅館業法の罰金刑に 処せられてから3年を経過しない者 (ヤミ民泊業者の参入防止)(省令第7条3号)


[7] 営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者でその法定代理人が前各号のいずれかに該当するもの
[8] 法人であって、その役員のうちに[1]~[6]までのいずれかに該当する者があるもの
[9] 暴力団員等がその事業活動を支配する者
[10] 住宅宿泊管理業を遂行するために必要と認められる国土交通省令で定める基準に適合する財産的基礎を有しない者

[10]

①負債の合計額が資産の合計額を超えな いこと(省令第8条1号) ②支払不能に陥っていないこと(省令第8条2号)


[11] 住宅宿泊管理業を的確に遂行するための必要な体制が整備されていない者として国土交通省令で定めるもの

[11]

①管理受託契約の締結に係る業務の執行が法令に適合することを確保するた めの必要な体制が整備されていると 認められない者(省令第9条1号) ②住宅宿泊管理業務を適切に実施するための必要な体制が整備されていると認められない者(省令第9条2号)

住宅宿泊管理事業者の注意点

 住宅宿泊事業法は、住宅宿泊管理事業者に公正な立場を保持し業務を誠実に遂行することを求めており、その責任は小さくありません。

 管理契約の締結前においては、虚偽広告や誇大広告をはじめとした不当な勧誘行為が禁止されます。管理業務が適切に実施できないことが明らかであるのに契約を締結してしまうことも、不当な勧誘等に該当します。

 契約締結時には、契約の相手方に対し、一定事項について書面を交付の上説明する義務があります。

 また、締結後には契約書の交付を行わなければなりません。契約書の内容については、トラブル防止のためにも、国土交通省のひな型を参考にするとよいでしょう。(国土交通省 住宅宿泊管理受託標準契約書

 これらの他にも、実際に管理業務を行う上では、営業所または事務所ごとに、見やすい場所に住宅宿泊管理事業者登録票を掲げたり、住宅宿泊事業者に対する定期報告などの義務を負います。

 これらの義務を果たさずに、住宅宿泊管理業の適正な運営を確保するために必要があると認められる場合、国土交通大臣より業務の方法の変更や運営の改善に必要な措置をとるべきことが命じられます。この命令に違反すると、登録の取り消しや一年以内の業務の停止が命じられることがあります。

申請手数料

申請に必要となる法定費用です。

新規許可申請

¥90,000

許可証の書換え申請 

¥19,700
タイトルとURLをコピーしました